更好的住宅行业

我们国内现在的房子开发流程是这样：政府出让土地，开发商找银行贷款，缴纳大量的土地出让金，然后开发房子， 卖出裸房，回收投资，赚钱。消费者购买高价的裸房，找装修公司装修。 但是其他国家的模式一般是这样（在美国）：

• 房地产商购买土地，造房子，然后直接卖装修好的房子。
• 房地产商购买土地，造楼房，出租或者出售公寓房。
• 个人购买土地，找房屋承建商，设计和建设房子（设计可以是专门的设计公司）

模式不同在于，我们购买的是裸房，只是一个框架，之后才找装修公司装修，类似零售。 他们的模式在于要么提供统一的标准化住房，要么根据用户需求定制造房并装修。

我觉得他们的模式更合理。因为标准化造房可以利用批量化优势，降低材料采购成本，能够工业化生产提升质量和减少建设成本。 比较一下：

• 我们需要自己去采购施工材料，他们统一采购成本节省很多。
• 我们施工的工人基本都是散工良莠不齐，他们施工可以长期雇佣施工队提高施工水平，积累施工技术规范和经验。
• 我们基本都是现场施工，他们可以做到工厂预制件现场安装。
• 住宅设计我们也就是制图员画画图，他们有积累（大量历史资料）和标准。
• 我们很多住宅只能保证装起来，不能保证一些性能：比如空气流通率，住宅节能，火灾防护，他们可以达到这些要求。

简单地说，我们现在是手工作坊阶段，他们是后工业化精益生产阶段。 造成的结果是现在我们到处都是房子，但是缺省心省钱住起来舒服的好房子。 大家买房装修过程基本上是劳民伤财，首先要变成一个装修专家，然后被装修公司和各大建材公司黑一遍， 然后自己做监工累一遍，完工之后还得等一遍，最后因为设计只是根据自己需要以及自己耗费大量心血有感情了，卖房也不好卖。

那么为什么我们国家的开发商大多不卖精装修的房子呢？ 我觉得： 一个是消费者需求差异很大，家庭结构，经济水平，社会阶层，品味等，造成房子很难标准化。 另外一个是因为房子有金融属性，裸房更好交易和保值。

现在国内也有精装修的房子，一般分为两种：酒店式公寓，大城市新开发楼盘豪宅。 它们的需求会明确一些，所以可以采用同样的设计，施工方批量施工节省成本提升利润。 但是开发商利益和购房者利益不一致，以及信息不对称，这些精装修的房子往往质量堪忧。

希望我们国家的住宅行业能够早日进步，端正目标造好房子（个人估计难）。